Punto immobiliare n. 1/13
Questione: il sottotetto in condominio
Speriamo che abbia iniziato bene l’Anno Nuovo. In ogni caso tanto auguri, anche se in ritardo.
Il tema di oggi: a chi appartiene il sottotetto in un condominio? Semplice si direbbe, è sufficiente consultare l’Ufficio Tavolare. E se ivi il sottotetto non fosse indicato? Cosa succede se nel piano di porzionamento depositato all’Ufficio Tavolare il sottotetto, in realtà esistente, non fosse ne disegnato ne descritto?
Il caso in pratica esiste, soprattutto nei piani di porzionamento di una certa età.
Il legislatore il sottotetto non lo vede, in linea di principio, parte comune ai sensi dell’art. 1117 C.C., come ad esempio le fondazioni, i muri maestri, le strutture portanti, il tetto ecc. Il sottotetto costituisce pertinenza di una o più unità immobiliari, che non debbono sempre essere necessariamente quelle situate al piano sottostante.
Così se nel sottotetto fossere presenti diversi impianti tecnici (ad esempio cavi, tubazioni TV, impianto elettrico, riscaldamento, vasi di espansione ecc.), se vi fossero ricavati l’accesso al tetto (per lo spazzacamino) e l’accesso dal vano scala condominiale, allora si suppone che il sottotetto sia in comune a tutte le unità immobiliari di tale vano scala.
Se invece il sottotetto non fosse calpestabile e se avesse soltanto funzione di isolare l’unità immobiliare dell’ultimo piano dal caldo e dal freddo, allora ci si troverebbe difronte ad una pertinenza di tale unità. È che succede se il sottotetto fosse calpestabile, ma accessibile soltanto dall‘unità immobiliare sottostante? Noi tendiamo anche in questo caso a bene di pertinenza dell’unità sottostante, purchè tale accesso sia stato eseguito sin dall’inizio della costruzione...
Con la riforma del condominio (legge n. 220/2012), in vigore dal prossimo giugno, il sottotetto viene “incluso” nelle parti comuni di cui all’art. 1117 C.C. Fino ad allora però è necessario seguire le indicazioni della Cassazione, che sostiene che il sottotetto costituisce "pertinenza" solo quando il locale si presenta come vano non abitabile né calpestabile e assolve la funzione isolante e protettiva dell'unità immobiliare dell'ultimo piano. Mentre la presunzione di comunione (articolo 1117 C.C.) si applica solo quando il sottotetto è per titolo o oggettivamente destinato, anche solo in via potenziale, all'uso comune.
Per evitare lunghi contenziosi il sottotetto va, in ogni caso, disegnato sul piano di porzionamento che sarà depositato all’Ufficio Tavolare. Così si chiarisce sin dall’inizio se tale vano è da intendersi bene pertinente dell’unità immobiliare sottostante, oppure di pertinenza di un gruppo di unità immobiliari. È poi assai importante disegnare pure l’accesso al sottotetto (in genere si tratta di una botola con scalaretrattile), evitando ovviamente casi assurdi quale p.e. accesso dall’interno dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano verso un sottotetto comune a più unità.
In definitiva: occorre sempre controllare con precisione il piano di porzionamento con lo stato di fatto, unitamente a tutte le parti comuni e/o altri diritti/servitù eventualmente esistenti. Tale piano dovrebbe essere sempre verificato alla stipula di contratti - specialmente di compravendita, permuta, di divisione, relativi preliminari ecc. - e confrontato sia con l’estratto tavolare, sia con i documenti catastali. Purtroppo la nostra esperienza ci insegna che ciò avviene raramente.
Punto immobiliare n. 2/12
Questione: Calcolo e controllo IMU
L’ultima rata dell’imposta IMU realtiva all’anno corrente scade il 17 dicembre. Di regola i Comuni, in cui si trova il Vostro immobile, trasmettono il modulo F 24 con indicazione degli importi da pagare.
Se avete voglia di controllare quanto richiesto dal Comune, scrivete una mail a info@leiterimmo.it e vi mandiamo una tabella Excel, con cui potete controllare l'importo dovuto e precisamente come segue:
Le colonne „b“ „c“ „d“ „e“ sono facoltative/indicative (eventualmente da compilare per completezza).
Fate attenzione alla colonna “f” e inserite rispettivamente nella colonna “g” le rendite di cui nel certificato catastale del Vostro immobile, mediante sovrascrizione degli importi nella ns. tabella.
Il calcolo è automatico.
Controllate e correggete le aliquote IMU di cui nella colonna “m” che variano a seconda della categoria e da Comune a Comune e spesso anche oltre il 7,6 per mille. Anche in questo caso è sufficiente sovrascrivere le aliquote indicate.
Considerate pure gli sconti per la prima casa in Colonna “o”, per gli immobili tutelati dalle belle arti (50%) e per gli immobili non agibili (50%) in Colonna “k”.
Completate la colonna “q” con gli acconti già effettuati.
L‘ultima colonna, la “r”, riporta il saldo da pagare.
Se siete proprietari di più immobili, utilizzate le righe/colonne interessate e cancellate quanto non vi interessa (potete anche cancellare soltanto gli importi di cui nella colonna “g”). La riga con indicato „somma“ dovrebbe riportare il totale dell’Imposta, l’acconto ed il saldo da pagare.
Utilizzate il modulo F24 tramesso dal Comune. L’importo della tassa a saldo deve essere suddiviso in due parti: una parte va al Comune ed una allo Stato. In caso di prima casa invece l’intero importo è a favore del Comune.
Avete già notato che la nuova imposta fabbricati IMU è assai più gravosa della precedente „ICI”. La buona notizia dell’IMU: gli immobili non locati non producono reddito ai fini IRPEF.
Speriamo di avervi dato una possibilità di facile controllo.
Non possiamo ripondere tuttavia del contenuto di quanto trasmessovi, percui chiediamo la Vostra comprensione.
La nostra prossima tematica: a chi appartiene il sottotetto nel condominio.
Punto immobiliare n. 1/12
Questione: la variazione della tabella dei millesimi nel condominio
Per poter variare la tabella dei millesimi condominiale fino a poco fa occorreva l’unanimità, salvo che si trattava di un chiaro errore materiale o di calcolo. Ora invece è sufficiente la maggioranza, ossia più di 500 millesimi.
Eventuali variazioni delle tabelle millesimali - stiamo parlando delle tabelle dei millesimi di proprietà - potrebbero riferirsi, fra l’altro, ai coefficienti che servono a „trasformare“ le superfici reali delle unità immobiliari in superfici virtuali, in base alle quali si determinano appunto i millesimi. Esistono i coefficienti di destinazione - se appartamento, negozio, ufficio ecc. - di piano, di esposizione, di luce ed altri. Detti coefficienti potrebbero essere “ingiusti” o giudicati in tal senso da alcuni proprietari/inquilini…. Generalmente in un condominio con negozi ed appartamenti il coefficiente di destinazione appartamento - negozio è tra l’1,1, e l’1,3. Ciò significa che un mq di negozio vale il 10 % oppure il 30 % in più dell’appartamento. Tale valutazione potrebbe essere errata, ossia troppo esigua se il negozio si trovasse in zona commerciale assai centrale e ricercata, rispettivamente troppo alta se il fabbricato fosse ubicato in una via interna e nascosta.
In pratica non è poi così facile modificare la tabella millesimale - ne questa discussione dovrà incentivare ad intrapendere delle liti condominiali - ma comunque non è più necessaria l’unanimità dell’assemblea condominiale, che non c’è quasi mai.
Esistono, come si puo’ immaginare, oltre ai millesimi di proprietà, altre tabelle millesimali, che si riferiscono a diversi usi, quali riscaldamento centrale, pulizia, vano scale, ascensore ecc. Accade anche che le tabelle di un certo condominio non sono sufficienti, quando p.e. sono necessari dei lavori di manutenzione straordinaria di una parte di fabbricato, percui l’amministratore dovrà consultare un tecnico, il quale dovrà calcolare i relativi millesimi.